free joomla slider module
Друк

РОЗ’ЯСНЕННЯ щодо права власності та балансової приналежності технічного обладнання в багатоквартирних будинках

Перш за все, давайте визначимося з питанням власності на багатоквартирні житлові будинки. Як передбачено ч. 7 ст. 92 Конституції України, правовий режим власності визначається виключно законами України.

В 1992 році був прийнятий Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду». Відповідно до ст. 1 вказаного закону Приватизація державного житлового фонду -   це   відчуження   квартир  (будинків),  житлових  приміщень  у гуртожитках,  призначених  для  проживання сімей та одиноких осіб, кімнат  у  квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше  наймачів,  та  належних  до  них  господарських  споруд  і приміщень  (підвалів,  сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на  користь  громадян України. До державного житлового фонду відноситься житловий  фонд  місцевих  Рад народних депутатів  та житловий фонд, який знаходиться  у  повному господарському  віданні  чи  оперативному  управлінні    державних підприємств,  організацій,  установ.
Відповідно до частини 2 ст. 10 цього Закон України власники  квартир  багатоквартирних  будинків та житлових приміщень  у  гуртожитку  є  співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного   обладнання,   елементів зовнішнього  благоустрою  і  зобов'язані  брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і  прибудинкової території   відповідно   до   своєї  частки  у  майні  будинку  чи гуртожиткахДопоміжні  приміщення  (кладовки, сараї і т.ін.) передаються  у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Конституційний Суд України двічі (у 2004р. та 2011р.) давав офіційні тлумачення цієї статті, суть яких зводиться до того, що право власності на допоміжні приміщення, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою житлового будинку виникає одночасно з правом власності на квартиру, незалежно від підстав його набуття, та не потребує будь-яких дій для його підтвердження (наприклад створення об’єднання співвласників, вступу до нього).

 

Тобто хочемо в котрий раз донести до всіх співвласників багатоквартирних будинків, що окремого документу, який би вказував на Вашу частку в майні спільної власності будинку не існує! При реєстрації Вашого права власності на приватизовану квартиру реєстратор не має законних підстав для встановлення розміру Вашої частки в майні спільної сумісної власності, відповідно в документах, які підтверджують Ваше право власності на квартиру ці частки не зазначені, тим паче законом передбачено, що вони і не повинні визначатися.

Відповідно до ч. 1 ст. 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). 
Як зазначено ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року 
№ 417-VIII
спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Частиною 2 даної статті передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Абзацом 6) ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що до спільного майна багатоквартирного будинку відносяться приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. 

Таким чином, усі процитовані вище норми законодавства однозначно свідчать про те, що БАГАТОКВАРТИРНИЙ ЖИТЛОВИЙ БУДИНОК ЯК ЦІЛІСНИЙ МАЙНОВИЙ КОМПЛЕКС Є СПІВВЛАСНІСТЮ ВЛАСНИКІВ КВАРТИР ТА НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У НЬОМУ, що виключає можливість його перебування у власності держави чи територіальної громади.

Наступне про «балансоутримання»


• Згідно ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд — власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно.

• Згідно ст. 19 цього Закону України «Про житлово-комунальні послуги» відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.
• Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувач зобов’язаний укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна.

• Згідно ст. 358 та ст. 369 Цивільного кодексу України розпорядження майном, що перебуває у спільній власності здійснюється за згодою ВСІХ співвласників.
Таким чином, для легітимного балансоутримання багатоквартирного житлового будинку необхідно:

• а) колективна згода ВСІХ власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку про передачу спільного майна «на баланс» юридичній особі;

• б) укладені договори про «балансоутримання».

Очевидно, що практично жодна обслуговуюча організація (ЖЕК) не є легітимним балансоутримувачем жодного з тих багатоквартирних житлових будинків, що перебувають у неї «на балансі».

Така ситуація в Україні склалася тому, що багатоквартирні будинки дійсно перебували у власності територіальних громад перед приватизацією, і дійсно рішеннями місцевих органів самоврядування передавалися «на баланс» відповідним комунальним обслуговуючим організаціям. Однак одночасно із приватизацією квартир необхідно було списувати з балансу пропорційні частки балансової вартості будинків, що не було зроблено через недолугість діючого законодавства.

Так, згідно з Інструкцією Мінфіну з бухгалтерського обліку балансової вартості груп основних фондів від 24.07.97 р. №15, рух і наявність приватизованих квартир у багатоквартирному будинку, не переданих на баланс товариства квартировласників, слід було відображати на спеціальному субрахунку 01/3 «Приватизований житловий фонд» (п. 7 Інструкції). Аналогічна вимога була в п. 2.3 Інструкції про порядок заповнення форм річного бухгалтерського звіту підприємства, затвердженої Наказом Мінфіну від 18.08.95 р. №139: «У разі приватизації окремих квартир в об’єктах житлового фонду їх вартість з балансу не списується і до передачі на баланс товариству або об’єднанню індивідуальних власників квартир відображається на субрахунку 3 «Приватизований житловий фонд» рахунка 01 «Основні засоби».

На сьогодні обидва ці документи втратили чинність, тому законодавчих підстав продовжувати відображення приватизованого житла на балансі підприємства — його колишнього власника на сьогодні немає.

Також хочемо зазначити, що при прийнятті Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» було виключено ст. 11 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», яка передбачала утримання житлового комплексу на балансі. Натомість на виконання абзацу другого пункту 6 статті 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Постановою Кабінету Міністрів України від 20.04.2016 №301 був затверджений Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків. Цей Порядок визначає механізм списання з балансу органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності.

Однак при скасуванні норми щодо передачі на баланс ОСББ житлових будинків в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», залишився чинним Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою КМУ «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 №1521 – це парадокс нашого законодавства, але ми всі розуміємо, що закон має вищу юридичну силу ніж постанова.

Резюмуючи все вищевикладене, хочемо донести до співвласників багатоквартирних будинків, що тільки Вони є господарями свого майна, та що тільки  Вони відповідальні за його збереження, належний технічний стан та безпечне використання. Тільки Ви приймаєте рішення щодо володіння, користування та розпорядження Вашим спільним майном. Єдине побажання: «Будьте чемними та дійте в рамках чинного законодавства, не порушуючи інтереси інших співвласників Вашого майна».

 

Управління комунальної власності Токмацької міської ради